第七章 成本法
第二节 房地产价格的构成
下列内容每年都要考，只是考试的题型不同而已。
一般将房地产价格构成划分为以下7大项：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤ 投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。
一、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的 途径可归纳为以下3类情况：①通过市场购买取得；②通过征收集体土地取得；③通过城市房屋拆迁取得。在实际估价中，应根据估价对象的实际情况选取上述三种途径之一来求取。
(一)、市场购买下的土地取得成本
在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成。这种情况下的土地取得成本主要由下列几项组成:
(1)土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。
(2)买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
例如，某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(楼面地价)为800元/m2, 容积率为2, 受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：
800×5000×2×(1+3%)=824(万元)
(二)、征收集体土地下的土地取得成本
征收集体土地下的土地取得成本包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费三个部分。
(1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费，②安置补助费，③地上附着物和青苗的补偿费，④安排被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。
(2)相关税费，一般包括以下4项税费：①征地管理费，②耕地占用税，③耕地开垦费，④新菜地开发建设基金。这些税费一般是依照有关规定的标准求取。
(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。
征收集体土地所发生的必要支出及其标准，详见本章第六节的有关内容。
（三)、城市房屋拆迁下的土地取得成本
城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。
(1)房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被拆迁房屋的房地产市场价格，②被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，③搬迁补助费，④安置补助费，⑤拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。
(2)相关费用，一般包括以下4项费用：①房屋拆迁管理费，②房屋拆迁服务费，③房屋拆迁估价费，④房屋拆除和渣土清运费。这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。
(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。
城市房屋拆迁所发生的必要支出及其标准，详见本章第六节的有关内容。
二、开发成本
开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：
(1)勘察设计和前期工程费。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费(拆除房屋和清运渣土等费用)或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。
(2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。
(3)基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。
(4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。
(5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
(6)开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。
可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成 本中本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本。开发成本减去土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分摊。
