第六章  市场法

第三节 选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性
　　虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例称为可比实例。

　　二、选取可比实例的要求
　　(一)、选取可比实例的数量要求
　　从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，由于信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大，所以从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上(含3个)、 10个以下(含10个)的可比实例即可。此句话一定要记住。
　　(二)、选取可比实例的质量要求
　　可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合以下4个要求；①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

　　对这四个要求分别说明如下：
　　(1)可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产，所以具体要求选取的房地产符合下列6个条件：
　　　①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。以北京市为例，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也最好位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也最好是同一个住宅小区内的交易实例；而如果在同一个住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
　　　②在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。
　　　③在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5-2 范围内，即：

　　　④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。