第六章  市场法

第四节 建立比较基准

　　选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。
建立比较基准一般包括：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一采用单价；④统一币种和货币单位；⑤统一面积内涵；⑥统一面积单位。

　　一、统一房地产范围
　　注意：此段为2007版教材新增加的内容，要仔细阅读。
　　针对某些估价对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。这种情况在实际估价中主要有以下3类：①房地产实物范围不同。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别。而范围相同下的不同，是指大家都有，只是彼此之间有“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”等的差别。例如前面所讲的估价对象为土地，选取的是含有类似土地的房地交易实例。还有诸如估价对象是一套封阳台的住房，选取的可比实例是未封阳台的住房；或者相反。②含有非房地产成份。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的是含有非房地产成份的类似房地产的交易实例，如附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。③带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的是带有债权债务的类似房地产的交易实例，如设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用、房产税等费税的房地产交易实例；或者相反。
　　在上述第一类情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。
　　在上述第二类情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
　　房地产价格 = 含非房地产成份的房地产价格 - 非房地产成份的价格
　　如果是估价对象含有非房地产成份的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后，再加上非房地产成份的价值，就可得到估价对象的价值。
　　在上述第三类情况下，统一房地产范围一般是统一到“干净”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
　　房地产价格 = 带债权债务的房地产价格 - 债权 + 债务
　　如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

　　二、统一付款方式
　　房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。
　　【例6-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
　　【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

　　此类题，在单项选择题中，每年必考题目，在计算题中必用。

　　三、统一采用单价
　　在统一采用单价方面，通常为单位面积的价格。不用管，不会直接考试。

　　四、统一币种和货币单位
　　在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。