第六章 市场法

第八节  求取比准价格

　　一、求取单个可比实例比准价格的方法
　　就是经过上述三大方面的修正和调整之后，将可比实例的成交价格变成了估价对象在估价时点时的价值。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有一系列的计算公式，这些公式就是上述讲述公式的合成。限于学时有限，不再一一讲述。但是要请大家牢牢记住且会用。

　　二、求取最终比准价格的方法
　　每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如，有5个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到5个比准价格。但这些比准价格往往是不同的，从而需要把它们综合成一个比准价格，以作为市场法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有以下3种：①平均数；②中位数；③众数。此部分纯属统计学的内容，相对较简单，请大家自己阅读，但要注意每年都会考，而且一般考加权平均法。

第九节  市场法总结和运用举例

　　特别提示：请大家认真阅读教材201页的市场法总结图6-3。

　　实例1：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：

可比实例情况

　　表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。
解：